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        物業管理法規政策問答

        發布時間: 2021-09-01 12:56:20


        一、什么是物業管理?

        答:根據《物業管理條例》第二條規定,物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

        二、物業管理和基層社會治理是什么關系?

        答:中共中央、國務院印發《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》,將改進社區物業服務管理作為補齊城鄉社區治理短板的重要內容。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)提出物業管理應融入基層社會治理體系,建立黨建引領下的居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制,發揮居民的主體作用,調動社區社會組織、社會工作服務機構、社區志愿者、駐區單位的積極性,形成社區治理合力。

        三、在城市社區如何推進美好環境與幸福生活共同締造活動?

            答:發揮社區黨組織領導作用,搭建居民及居民委員會、業主委員會、物業服務企業、駐區單位等多主體參與的溝通議事平臺,以改善群眾身邊、房前屋后人居環境的實事、小事為切入點,以構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系為路徑,通過發動社區居民決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享,統籌協調各方力量積極參與社區人居環境建設和整治、城鎮老舊小區改造、生活垃圾分類、綠色社區創建等,共同建設美好家園。

        四、業主的權利有哪些?

        答:根據《物業管理條例》第六條規定,業主在物業管理活動中,享有下列權利:

        (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

        (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

        (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

        (四)參加業主大會會議,行使投票權;

        (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

        (六)監督業主委員會的工作;

        (七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

        (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

        (九)監督住宅專項維修資金的管理和使用;

        (十)法律、法規規定的其他權利。

        五、業主的義務有哪些?

        答:根據《物業管理條例》第七條規定,業主在物業管理活動中,履行下列義務:

        (一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

        (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

        (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

        (四)按照國家有關規定交納住宅專項維修資金;

        (五)按時交納物業服務費用;

        (六)法律、法規規定的其他義務。

        六、哪些事項由業主共同決定,怎么決定?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定,下列事項由業主共同決定:
            (一)制定和修改業主大會議事規則;

        (二)制定和修改管理規約;

        (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

        (四)選聘和解聘物業服務企業或其他管理人;

        (五)使用住宅專項維修資金;

        (六)籌集住宅專項維修資金;

        (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

        (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

        (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

        業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

        七、業主如何制定管理規約?

        答:根據《物業管理條例》第十七條規定,管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。管理規約對全體業主具有約束力。

        八、設立業主大會和選舉業主委員會需要什么條件和程序?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第二百七十七條規定,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。設立業主大會和選舉業主委員會的具體條件和程序需咨詢當地居民委員會和相關主管部門。

        九、業主委員會有哪些職責?

        答:根據《物業管理條例》第十五條規定,業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

        (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

        (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

        (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

        (四)監督管理規約的實施;

        (五)業主大會賦予的其他職責。

        十、業主參選業主委員會成員需要什么條件?

        答:根據《物業管理條例》第十六條第二款規定,業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)第三十一條規定,業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:(一)具有完全民事行為能力;(二)遵守國家有關法律、法規;(三)遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;(五)具有一定的組織能力;(六)具備必要的工作時間。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)明確提出街道負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組,加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員,提高業主委員會成員中黨員比例。

        十一、物業服務企業有哪些職責?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定,物業服務企業應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業管理區域內的業主共有部分,維護物業管理區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業管理區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務企業應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
            十二、物業服務合同包含哪些內容?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第九百三十八條規定,

        物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業服務企業公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。物業服務合同應當采用書面形式。

        十三、物業服務企業應當向業主公開哪些事項?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第九百四十三條規定,物業服務企業應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及住宅專項維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

        十四、物業服務企業應當如何做好服務信息公開?

        答:《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)規定,物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置如實公布并及時更新物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話、物業服務內容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯系方式、公共水電費分攤情況、業主共有部分經營收益收支情況、電梯維護保養支出情況等信息,可同時通過網絡等方式告知業主公示內容。物業服務企業開展家政、養老等服務業務也應對外公示,按雙方約定價格收取服務費用。物業服務企業不得收取公示收費項目以外的費用。

        十五、物業服務企業如何滿足居民多樣化多層次居住生活需求?

        答:《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)明確鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式,滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平臺,提供定制化產品和個性化服務,實現一鍵預約、服務上門。

        十六、業主交納的住宅專項維修資金有什么用途?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第二百八十一條第一款及《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部令第165號)等有關規定,住宅專項維修資金屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分保修期滿后的維修、更新和改造。

        十七、發生哪些情況,可以申請緊急使用住宅專項維修資金?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第二百八十一條第二款規定,緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金。《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔2015〕52號)明確,發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況,需要使用維修資金對老舊小區和電梯立即進行更新改造的,可以不經過業主依法表決同意,直接申請使用維修資金:(一)電梯故障;(二)消防設施故障;(三)屋面、外墻滲漏;(四)二次供水水泵運行中斷;(五)排水設施堵塞、爆裂;(六)樓體外立面存在脫落危險;(七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。具體緊急使用程序可咨詢當地的住宅專項維修資金管理部門。

        十八、小區內的違法違規行為該由誰來管?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第二百八十六條第三款規定,業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴,有關行政主管部門應當依法處理。第九百四十二條第二款規定,對物業管理區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務企業應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)規定,明確部門和單位職責清單,壓實工作責任,及時查處物業服務區域內違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規定飼養動物、電動自行車違規停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規行為。

        十九、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位應履行什么責任?

        答:根據《物業管理條例》第五十一條規定,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)規定,依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位服務到最終用戶,落實專業運營單位對物業管理區域內相關設施設備的維修、養護和更新責任。

        二十、街道辦事處、居民委員會需履行哪些職責?

        答:根據《中華人民共和國民法典》第二百七十七條第二款規定,地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。《物業管理條例》第十條規定,同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)規定,街道要建立健全居住社區綜合治理工作制度,明確工作目標,及時研究解決住宅物業管理重點和難點問題。建立物業管理工作機制,指導監督轄區內物業管理活動,積極推動業主設立業主大會、選舉業主委員會,辦理業主委員會備案,并依法依規監督業主委員會和物業服務企業履行職責。負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組,加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。

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